만일 누군가가 여러분에게 향후 7년 동안 연평균 수익률이 10%인 투자처를 가격의 50%만 내고 나머지는 은행이 3% 이자로 빌려줄 테니 투자하겠냐고 제안했다면, 받아들일 수 있겠는가? 대부분의 투자자들은 이 기회를 놓치지 않을 것이다.
이것이 전 세계 주요 도시의 부동산 시장의 현실이다. 뮌헨, 토론토, 암스테르담, 시드니 및 홍콩의 경우, 지난해에만 10% 이상 가격이 상승했다. 주택 가격이 연평균 10%씩 오른다면 7년 만에 두 배가 되는 것이다. 이는 임금(또는 빚)이 비슷한 비율로 오르지 않으면 장기간 지속될 수 없는 수준이며, 거품의 위험도 있다.
그럼에도 불구하고 지난 수십 년 동안, 부동산은 가장 수익성 있는 자산 중 하나임이 입증되었으며, 부동산 가격에 대한 우려에도 불구하고 주택 구매자들 사이에는 가격 상승으로 인한 차익 기회를 놓치지 않으려는 생각이 지배적인 상황이다.
부동산 거품 위험
UBS 글로벌 부동산 거품 지수는 전 세계 부동산 시장의 거품 위험을 평가한다. 최근 발표된 보고서에 따르면, 부동산의 거품을 평가하기란 과학처럼 정확하지는 못하지만, 역사적 데이터를 보면 부동산 시장의 과잉이 반복해서 나타난다고 지적한다.
구체적으로 보면, 전형적인 거품 신호에는 과도한 대출 및 건설 활동 같은 실물 경제의 왜곡과 더불어, 주택 가격과 지역 소득 수준 및 임대료 사이의 괴리가 포함된다.
샌프란시스코의 경우가 흥미로운 사례다. 이 보고서에서는 미국 전체 대비 샌프란시스코 지역의 주택 가격이 지난 40년 동안 총 260% 더 올랐다고 지적한다. 이런 가격 상승에도 불구하고, 이 지역의 부동산 시장은 거품 영역에 있지 않은 것으로 보인다. 왜냐하면 “첨단 기술 기업들의 급속한 성장으로 인한 강력한 경제 펀더멘털을 갖추고 있기 때문이다.” 반면 뉴욕과 시카고의 부동산 가격의 경우, 해당 지역의 재무 관련 사항으로 인해 “적정하게 평가”되어 있는 것으로 보인다.
유감스럽게도, 이들 지역이 “적정하게 평가”되어 있는 것처럼 보인다고 해서 싸다는 의미는 아니다. UBS의 보고서에 따르면, 홍콩, 런던, 파리, 싱가포르 및 뉴욕의 경우, 숙련된 서비스 종사자가 도심 근처에 60m2 규모 아파트를 사는데 걸리는 기간은 10년이 넘는다고 한다(아래 차트). 뉴욕의 주택 가격이 비싸긴 하지만, 최악은 아니다.
UBS에서 집계한 부동산 “거품 위험”이 가장 큰 세계 도시 목록 중 1위는 1.77점을 기록한 런던이었다.
런던의 부담 비율은 완전히 잘못된 방향으로 나아가고 있다. 런던의 인플레이션 조정 주택 가격은 5년 전보다 45%가량 상승했고, 10년 전 금융 위기 이전보다 15% 더 상승했다. 반면 실질 소득은 2007년보다 10% 정도 낮아졌다.
영국의 주택 담보 대출 조건이 양호하긴 하지만, 평균 노동자가 도심 근처의 아파트를 사기 위해서는 거의 16년 동안 일해야 한다.
매수 대기자들에게 다행스러운 점은(기존 주택 소유자와 매도 대기자에게는 좋지 않지만), 브렉시트 이후 시장이 안정화되고 있다는 것이다:
“영국 파운드화의 평가 절하가 외국인 투자자들에게 매력적인 시장 진입 시점으로 작용할 수 있겠지만, 그 영향이 과장되어서는 안 된다. 런던의 주택 가격은 다음 분기부터 안정될 것으로 보인다. 낮아진 부담 비용, 경기 침체 및 영국과 EU 간의 관계 불확실성을 계속해서 관심 있게 살펴볼 필요가 있다. 반면, 2017년 1분기 주택 착공이 줄어든 점을 고려할 때, 올해 주택 공급이 둔화될 것으로 예상된다. 또한 고공 행진 중인 가격과 커진 정치적 불확실성을 감안할 때, 계속 주의를 기울일 필요가 있다.”
<출처: Value Walk, “London Has The World’s Highest “Real Estate Bubble Risk” – UBS”>
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