미국 경제에서 집중해서 봐야 할 요소는 단독 주택 착공 건수와 신규 주택 판매 건수다. 단독 주택 착공 건수는 훌륭한 경기 선행 지표이며, 현재 신규 주택 판매 건수( 및 신규 주택 착공 건수)는 전년 동기 대비 견조한 상승세를 보이고 있으며, 이는 경기 침체가 시야에 들어오지 않았다는 의미다.
주요 주택 활동의 최저점과 최저점은 아래 차트와 같습니다. 단독 주택 착공 건수(파란색 선), 신규 주택 판매 건수(초록색 선) 및 GDP 대비 주택 투자(RI) 비율(빨간색 선)을 나타난 것이다.
차트에서 화살표는 이 세 가지 지표의 고점과 저점을 나타낸다.
이 차트의 목적은 이 3가지 지표가 일반적으로 함께 고점과 저점을 이룬다는 사실을 보여주기 위함이다. 주택 투자는 분기별 수치이며, 단독 주택 착공 건수와 신규 주택 판매 건수는 월간 수치이다.
최근 GDP 대비 RI 비율이 둔화되고 있다.
또한 GDP 대비 RI 비율, 신규 주택 판매 건수 및 단독 주택 착공 건수가 이전 고점에 비해 상대적으로 낮은 수준임을 알 수 있다. 이러한 수준에서 크게 하락한다는 것은 놀라운 일일 수 있다.
두 번째 차트는 미국 인구 조사국의 신규 주택 판매 건수의 YoY 변화율 보여준다.
주: 신규 주택 판매 건수는 YoY 변화율을 계산하기 전에 3개월 평균으로 부드럽게 만들었다. 인구 조사국 데이터는 1963년 이후의 것이다.
이 차트로부터 다음 두 가지를 알 수 있다.
1) 신규 주택 판매 건수의 YoY 변화율이 약 20% 떨어지면 보통 경기 침체가 뒤따른다. 그중 한 가지 예외는 1960년대 중반 베트남 전쟁으로 경기가 침체에서 벗어나지 못했던 시기였다. 2010년의 급격한 하락은 2009년 저소득층 주택 세금 감면 정책과 관련이 있으며, 주택 시장 붕괴의 연속이었을 뿐이다.
2) 1986년/1987년과 1990년대 중반을 살펴보는 것도 흥미롭다. 이 두 기간에 신규 주택 판매 건수가 줄어들긴 했지만, 20%는 아니었다. 1980년대 중반에는 국방 지출과 경기 후생 지표가 급등하면서 신규 주택 판매 건수 감소의 영향을 상쇄했다. 1990년대 중반의 경우, 비거주용 건설 투자는 여전히 강세를 유지했다.
신규 주택 판매 건수가 2018년 말부터 감소했지만, 역사적으로 볼 때 큰 폭의 하락은 아니었다. 또한 신규 주택 판매 건수가 전년 동기 대비 견조하게 상승한 상황에서 경기 침체에 대한 우려는 시기 상조로 보인다.
자료 출처: Capital Calculated, “Housing and Recessions”
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