설마는 항상 사람을 잡아왔다.
앞으로도 그럴 것이다.
사실 부동산은 부동의 안전자산이다. 과거에도 안전자산이었고 지금도 안전자산이다. 그리고 앞으로도 안전자산이 될 것이다. 적어도 전세계적으로는 그렇다.
마르크스도 토지를 중요한 자본으로 생각했다. 인간이 농사를 짓기 시작하면서 땅이라는 것은 모든 것의 기본이 되었다. 땅을 많이 가진 사람은 권력을 많이 가진 사람이었다. 왕은 국가의 땅이 모두 자기것이나 마찬가지였다. 귀족들은 영지를 가지고 있었다.
근대사회이전 그러니까 산업혁명이전까지만 해도 땅은 모든 것이었다. 산업혁명이 되면서 땅의 가치가 상대적으로 떨어졌다. 땅이라는 것은 공장을 위한 부지였고 주택을 위한 부지였다. 그리고 상업을 위한 상점부지였다. 거주지와 상점용지 그리고 공장부지를 제외한 순수한 농경지는 가치가 떨어졌다. 부동산의 가치가 차등화된 것이다. 물론 과거에도 그랬었지만 산업혁명이후 도시화가 급격하게 진행되면서 도시의 땅값은 급격하게 상승했고 상대적으로 농경지는 하락했다.
적어도 19세기 후반부터 20세기 중후반까지 부동산의 가치는 안정적이었다. 그런데 20세기 후반부터 부동산의 가치가 상승하기에 이른다. 그것은 아마도 거의 전 세계적인 현상일 것이다. 물론 선진국의 경우는 더욱 심했다. 그 이유가 무엇일까?
단순히 도시화 때문에 그럴까?
여기에 금본위제도의 폐지가 상당한 작용을 한 것으로 보인다. 금본위 제도가 페지되고 화폐의 발행량이 증가하기 시작하면서 부동산의 가격도 올라간다. 사람들은 가치를 저장할 방법을 생각하게 되고 부동산을 그 일환으로 생각한것이다. 적어도 1970년 이후의 급격한 부동산 가격의 상승은 급격한 도시화에 따른 수요와 공급의 자연적인 법칙이 작용한 자연스런 현상만은 아니다.
화폐가 초과발행되기 시작했고 사람들은 가치를 고정시킬 방안을 찾기 시작했다. 자연히 수천년동안 가장 중요한 가치였던 부동산에 몰리게 된 것이다. 따라서 지금의 부동산 가격 상승은 본원적 가치의 상승에서 비롯된 것이 아니라 화폐 발행량의 증가에 따른 자연스런 현상이라는 것이다.
거기에다 인구의 증가라는 현상까지 더하고 있다. 인구는 기하급수적으로 늘고 있다. 땅은 부족하다. 그것은 자연스런 수요와 공급의 법칙이 작용하는 부분이다. 1970년대인가 인구가 30억을 넘어 40억에 가깝다고 했다. 지금은 70억이다. 자연스런 수요와 공급의 증가라면 전 지구에서 부동산의 가격은 총량기준으로 2배정도의 증가가 산술적으로 맞다. 물론 도시지역과 같은 집중의 정도에 따라 달라지는 경우가 있지만 대충 그렇다고 넘어가자.
단순 산술적 비교만으로도 부동산의 가격상승은 엄청나다. 당연하다고 생각하는가? 그것은 금본위제도폐지이후 부동산이 가장 중요한 가치저장 수단이 되었기 때문이다. 금을 가지고 있던 사람들이 금을 팔고 부동산을 샀을 것이다.
앞으로는 어떻게 될까? 획기적인 방안이 나오지 않는한 부동산은 앞으로도 가장 안정적인 가치저장 수단이 될것이다.
그러나 인구가 줄어들면 그런 경향을 달라진다.
여기서 일본의 경우는 우리에게 많은 시사점을 준다.
일본은 인구가 줄면서 지속적으로 부동산 가격이 하락했다. 인구의 자연적 감소로 부동산의 가격이 하락한 것이다. 아마도 일본인들은 자국내 부동산을 팔아서 외국의 부동산을 샀을 것이다. 당연하지 않은가? 아마 우리나라도 지금 재빠른 사람들은 국내 부동산 팔아서 베트남이나 미얀마 같은 곳에 부동산 산 사람들 적지 않을 것이다. 최순실이 미얀마에 눈독 들였다는 것을 어떻게 생각하는가?
지금 당장이라도 돈 많은 사람들은 미얀마로 가라. 거기서는 중심가에 건물하나 사면 10년후에 100배 될 수도 있다. 가상화폐 투자보다 더 핫한 수익을 올려줄 수도 있다.
다시 돌아가서 일본은 국내 부동산의 가격하락을 겪으면서 상당수의 사람들이 비트코인과 같은 가상화폐에 눈을 돌렸을 가능성이 많다. 일본에서 비코가 활성하된 이유를 나는 여기에 있다고 생각한다.
그럼 우리나라의 경우는 어떻게 될 것인가?
일본하고 비슷할 가능성이 매우 많다. 인구는 줄어든다. 부동산 가격이 떨어지지 않을 것이라고 하지만 그것은 예측할 수 없다. 인구의 자연감소가 명백한 이상 그것을 극복할 방법은 별로 없다. 앞에서 말한 것 처럼 외국에다 부동산을 구매하는 것이 최고다. 두번째는 가상화폐를 사서 확보하고 있는 것이다.
최근 한국사람들의 이더리움 광풍과 비트코인 광풍을 자연스러운 현상으로 보고 있는가 ? 나는 절대 그렇지 않다고 생각한다.
자본은 무지하게 빨리 움직인다. 이미 많은 자본들이 그동안 안전자산으로 여겨왔던 부동산을 불안하게 보고 있으며 그 대안으로 가상화폐를 보고 있다는 방증이다.
너무 나간것 같다고? 그럴 수있다.
그러나 자본의 속성을 이해한다면 내 생각이 그렇게 많이 나간 것 같지 않다.
결론을 정리하자.
전세계적인 수준에서 부동산은 아직도 안전자산이다.
인구감소가 시작되는 한국에서 부동산은 더 이상 안전자산이 아니다.
비트코인을 위시한 가상화폐가 훨씬 더 안전한 자산이 될 가능성이 높다.
물론 어떤 가상화폐가 뜰 것인냐? 그것은 필자도 잘 알수 없다. 그런데 스티밋에 엄청난 고수들이 많다.
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